vendredi 9 novembre 2012

Le bail ne peut pas dispenser le propriétaire de livrer un logement décent

Aux termes de l’article 1719 du code civil, " Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations ".
Par ailleurs, l’article 1720 de ce même Code civil, " le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ".
Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques du logement décent.

Par deux arrêts rendus le 31 octobre 2012, la Cour de Cassation a apporté deux précisions concernant l’obligation de délivrance d’un logement décent.

Dans le premier arrêt[1], la Cour a affirmé que le propriétaire ne peut se dispenser de l’obligation de délivrer un logement décent, en état de servir à l’usage prévu. " Les clauses selon lesquelles le preneur prend les lieux dans l’état où ils se trouvent et a, à sa charge, toutes les réparations en cours de bail, ne déchargent pas le bailleur de son obligation de délivrance ", a expliqué la Cour. Et d’ajouter que c’est au bailleur de prouver qu’il s’est libéré entièrement de son obligation de livrer un logement en bon état :
" qu’en reprochant au preneur, qui l’invoquait, de ne pas démontrer le manquement du bailleur à son obligation de délivrer des locaux pouvant servir à l’usage pour lesquels ils étaient loués, la Cour d’appel a inversé la charge de la preuve, violant ainsi l’article 1315 du Code civil ".

Dans le second arrêt[2], la Cour a estimé, en revanche, que même si une réparation incombe au bailleur, le locataire ne peut pas, sauf urgence, l'engager de sa propre initiative et exiger ensuite le remboursement : " en l’absence de mise en demeure, adressée au bailleur d’avoir à effectuer des réparations, et de décision de justice autorisant le preneur à les faire exécuter, et sauf s’il y a urgence à les faire réaliser, le bailleur n’est pas tenu d’en supporter la charge ".


[1] Cass. 3ème civ , 31 octobre 2012, n° 11-12970.
[2] Cass. 3ème civ , 31 octobre 2012, n° 11-18635.